Жаркова Ольга Александровна, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета СПбГУ, кандидат юридических наук.
В настоящей статье анализируются проблемы, возникшие в связи с введением с 01.01.2013 кадастрового учета объектов недвижимости. Основной проблемой, по мнению автора, является несогласованность гражданского законодательства, регулирующего положения о недвижимости, законодательства о кадастровом учете, о государственной регистрации и градостроительного законодательства. Противоречия между нормами этих отраслей породили, в частности, проблемы взаимоотношения технического плана объекта недвижимости и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, технического плана и технического паспорта, регистрации договоров аренды части объекта недвижимости и др.
Ключевые слова: технический план, технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, аренда части объекта недвижимости, объекты кадастрового учета, объекты гражданских прав.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) установил, что объектами государственного кадастрового учета являются не только земельные участки, но и объекты недвижимости - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения. Однако для объектов недвижимости Закон о кадастре определил переходный период до 01.01.2013, и до этой даты в отношении объектов недвижимости проводились государственный технический (а не кадастровый) учет и техническая инвентаризация, причем не во всех регионах такие процедуры были единообразными.
В целях осуществления государственного технического учета Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - Правила ведения ЕГРОКС), которые вводились на территории Российской Федерации поэтапно. Они должны были начать действовать на территории всех субъектов РФ до 01.07.2010, однако Приказом Минэкономразвития России от 18.02.2009 N 51 нормы об этом были исключены.
В итоге в регионах, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС были введены, технический учет объектов недвижимости включал две стадии:
- инвентаризацию объекта органами технической инвентаризации (ОТИ/БТИ) с подготовкой технического паспорта;
- государственный технический учет объекта в территориальном органе Росреестра (ранее - Роснедвижимости).
В тех субъектах РФ, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС в силу не вступили, технический учет происходил за один этап: ОТИ (БТИ) по результатам технической инвентаризации подготавливали кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором указывался инвентарный, а не кадастровый номер объекта, без постановки объекта на государственный технический учет в органах Росреестра.
С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода ситуация изменилась и в отношении объектов недвижимости стал осуществляться государственный кадастровый учет, что вызвало ряд трудностей на практике.
Первая проблема обозначилась сразу. Она касалась замены технического паспорта на технический план. Для осуществления кадастрового учета объекта недвижимости по аналогии с учетом земельного участка по результатам кадастровой деятельности кадастровый инженер должен подготовить технический план (для земельного участка - межевой план). Положения, касающиеся технического плана, содержатся в ст. 41 Закона о кадастре. Как показала практика, редакция этой статьи, действовавшая до 01.10.2013, была крайне нечеткой, что и породило определенные сложности.
В соответствии с ч. 3, 4, 5, 7 ст. 41 Закона о кадастре технический план состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть технического плана - новое явление для нашего государства. В ней воспроизводятся сведения о местоположении объекта недвижимости на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура этого объекта. Текстовая же часть технического плана по существу представляет собой технический паспорт. В ней указываются сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), т.е. его индивидуализирующие характеристики. При этом первоначальная редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре не определяла, как соотносятся технический паспорт и технический план. В Законе было установлено лишь то, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. Поэтому из текста статьи было непонятно, можно ли после 01.01.2013 подготавливать технический план объекта на основании технического паспорта, выполненного после этой даты.
Органы технической инвентаризации, которые после окончания переходного периода получили статус кадастровых инженеров, восприняли эту норму однозначно: для подготовки технического плана объекта недвижимости после 01.01.2013 необходимо сначала составить его технический паспорт. Представители Ростехинвентаризации заявили, что процедура оформления технического плана мало отличается от предшествующей процедуры, да и сам документ претерпел лишь некоторые изменения. По их мнению, технический план содержит тот же самый технический паспорт, дополненный графическим листом, на котором предлагается изображать расположение объекта недвижимости на земельном участке <1>.
--------------------------------
<1> ссылка
Аналогичную позицию заняли и региональные органы. Например, в Санкт-Петербурге на сайте ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" появилась информация, что оно приступило к кадастровой деятельности на территории Санкт-Петербурга, одновременно продолжив работы по технической инвентаризации объектов недвижимости с изготовлением технических паспортов, которые в соответствии с Законом о кадастре используются при составлении технических планов.
В итоге заказчики столкнулись с такой ситуацией, когда за подготовку технического плана приходилось платить, по существу, двойную цену - за сам технический план и за технический паспорт, который, по мнению кадастровых инженеров, необходим для изготовления технического плана. Подобная ситуация наблюдалась повсеместно и была подвергнута критике Минэкономразвития России <2>.
--------------------------------
<2> См.: письмо Минэкономразвития России от 22.02.2013 N Д23И-449 "О рассмотрении обращения "О деятельности органов и организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства после 1 января 2013 г.".
В своем письме Минэкономразвития России указало, что с 01.01.2013 на территории РФ производится государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Кадастровые инженеры ведут в отношении их кадастровую деятельность и действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета, и технической инвентаризации объектов капитального строительства не предусмотрен. Соответственно, подготовка технического плана на основании сведений технического паспорта на объект капитального строительства, изготовленного после 01.01.2013, не предусмотрена. Исключение сделано только для объектов жилищного фонда, поскольку ст. 19 ЖК РФ предусмотрено проведение учета жилищного фонда в РФ в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти <3>.
--------------------------------
<3> В период издания рассматриваемого письма таким органом являлся Госстрой, но Указом Президента РФ от 01.11.2013 N 819 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" Госстрой был преобразован в Минстрой России.
Поскольку Минстроем России порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не утвержден, продолжает действовать Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 и, следовательно, ОТИ для целей учета жилищного фонда вправе осуществлять техническую инвентаризацию его объектов и выдавать на них технические паспорта.
На законодательном уровне обозначенная нами проблема не была решена до 01.10.2013, и подготовка технических паспортов, несмотря на письмо Минэкономразвития России, продолжалась.
Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ (далее - Закон N 250-ФЗ) были внесены изменения в Закон о кадастре и в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" (далее - Закон о государственной регистрации). Значительные корректировки были внесены в ст. 41 Закона о кадастре. Поправки вступили в силу с 01.10.2013, и в настоящее время действует следующая редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре: сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию, их проектной документации или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта. Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, сооружения, проектной документации здания, сооружения, а также изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта помещения или здания, сооружения, в котором оно расположено.
Таким образом, из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре однозначно следует, что если объект был введен в эксплуатацию и прошел технический учет до 01.01.2013, то подготовка его технического плана осуществляется на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013 (технический план необходим, чтобы зарегистрировать права на объект, поскольку после 01.01.2013 сделать это получится только в том случае, если был осуществлен кадастровый учет объекта, который возможен только при наличии технического плана). В отношении новых объектов, вводимых в эксплуатацию после 01.01.2013, технический учет теперь не происходит, а технический план может быть изготовлен только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации.
Следующая проблема (гораздо более серьезная, чем предыдущая) возникла в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 01.03.2013 N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (далее - Постановление Правительства РФ N 175).
Как уже было указано выше, технический план объекта недвижимости изготавливается на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре). В соответствии с формами технических планов, утвержденных Приказами Минэкономразвития России <4>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектная документация фигурируют в качестве приложений к техническому плану. То есть из законодательства о кадастровом учете вытекает следующая очередность: сначала нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию по правилам Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), а затем подготовить технический план.
--------------------------------
<4> См.: Приказы Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (вместе с Требованиями к подготовке технического плана здания), от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке".
Постановление Правительства РФ N 175 эту очередность нарушило, вступив в противоречие со ст. 41 Закона о кадастре. В ч. 3 ст. 55 ГрК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые застройщик должен представить для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В ч. 4 этой же статьи закреплено, что Постановлением Правительства РФ могут быть предусмотрены иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помимо перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Воспользовавшись этой нормой, Правительство РФ в своем Постановлении N 175 указало, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре. То есть согласно градостроительному законодательству (ч. 3, 4 ст. 55 ГрК РФ с учетом положений Постановления Правительства РФ N 175) предусмотрена следующая очередность: сначала нужно получить технический план в соответствии со ст. 41 Закона о кадастре, а уже затем на его основании будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
После выхода этого Постановления Правительства РФ органы, выдающие разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, начали ориентироваться исключительно на позицию градостроительного законодательства. В итоге получить разрешение на ввод в эксплуатацию новых объектов капитального строительства без технического плана стало невозможно. На практике из этой ситуации было найдено три возможных выхода.
Один из вариантов заключался в том, что кадастровый инженер готовил технический паспорт, на основании которого застройщик получал разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого изготавливался технический план объекта. Такой путь формально противоречил и Закону о кадастре, и ГрК РФ, но на практике его использовали довольно часто.
Второй вариант выхода из создавшейся ситуации был распространен гораздо больше и не так очевидно шел вразрез с действующим законодательством. Состоял он в том, что сначала готовился технический план без приложения в виде разрешения на ввод в эксплуатацию. Потом на основании такого неполноценного с точки зрения кадастрового законодательства технического плана выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию, которое впоследствии прилагалось к техническому плану.
Был предложен и третий способ решения проблемы, основанный на формулировке ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре. Как закреплено в этой норме, в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и проектной документации сведения о нем указываются в техническом плане на основании декларации на объект недвижимости, которая прилагается к техническому плану. Следовательно, третий возможный вариант заключался в том, что исходя из данных декларации на объект недвижимости, заполняемой застройщиком самостоятельно, готовился технический план. На основании плана выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего это разрешение прилагалось к техническому плану. Чтобы понять неправомерность такого подхода, необходимо выяснить правовую природу декларации на объект недвижимости и причины появления этого документа.
Появление в российском законодательстве декларации на объект недвижимости связано с так называемой дачной амнистией. С 01.09.2006 граждане в противоречие со ст. 51 ГрК РФ приобрели возможность возводить индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство. В связи с этим возник вопрос: какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости? В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получить его невозможно, если нет разрешения на строительство. В итоге в Законе о государственной регистрации появилась ст. 25.3, в соответствии с которой граждане получили возможность до 01.03.2015 возводить индивидуальные жилые дома без разрешения на строительство и регистрировать права на них на основании нового документа - декларации на объект недвижимости. Впоследствии эти положения были распространены на все объекты, перечисленные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, т.е. объекты, на строительство которых не требуется получать разрешение. В случае если они обладают характеристиками недвижимого имущества (например, вспомогательные сооружения), государственная регистрация прав на эти объекты осуществляется на основании декларации, заполняемой застройщиком самостоятельно.
Следовательно, декларация на объект недвижимости составляется только в отношении объектов, для возведения которых не требуется получать разрешение на строительство и, соответственно, в отношении которых получить разрешение на ввод в эксплуатацию в принципе невозможно. Именно о таких объектах говорится в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре применительно к подготовке технического плана. Поэтому применять этот документ для подготовки технического плана в отношении тех объектов, для возведения которых требуется разрешение на строительство, невозможно, даже несмотря на возникшее в законодательстве противоречие.
Законодатель предпринял попытку привести Закон о кадастре в соответствие с градостроительным законодательством все в том же Законе N 250-ФЗ, однако в этом случае противоречие не было устранено до конца.
Согласно новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре, действующей с 01.10.2013, сведения об объекте, за исключением данных о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сведения о местоположении объекта на земельном участке представляют собой графическую часть технического плана. Таким образом, исходя из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сначала готовится технический план объекта без графической части, т.е. только его текстовая часть (которая, по существу, аналогична прежнему техническому паспорту). Надо полагать, что далее на основании текстовой части технического плана выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего составляется графическая часть плана.
Такой вывод, однако, противоречит ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре, введенной все тем же Законом N 250-ФЗ. В соответствии с этой нормой орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет его постановку на учет в течение 18 дней. Безусловно, это очень прогрессивная норма, которая делает ненужным обращение с заявлением о кадастровом учете объекта в Росреестр. Но орган кадастрового учета не может поставить объект на кадастровый учет только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого необходим полноценный технический план. Значит, к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию технический план уже должен быть полностью подготовлен, иначе орган кадастрового учета не сможет реализовать приведенную норму Закона. Получается, что все-таки сначала должен быть составлен технический план, а потом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но следует отметить, что ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре вступит в силу только с 01.03.2015, до этой даты можно ориентироваться на ч. 8 ст. 41 названного Закона.
Следующая проблема, касающаяся кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с вступлением в силу Закона N 250-ФЗ, хотя ее корни кроются в отсутствии положений о соотношении зданий и помещений в ГК РФ.
Дело в том, что ст. 130 ГК РФ не выделяет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые). В ГК РФ не приводится толкование понятия "помещение", а также не раскрывается соотношение здания как первичного объекта недвижимости и помещения как вторичного. Принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу установлена ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В том, что касается нежилых помещений, в законодательстве наблюдается правовой вакуум. Ранее опубликованный проект внесения изменений в ГК РФ предусматривал выделение жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества. Однако Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 142-ФЗ) не было сделано никаких корректировок ст. 130 ГК РФ. Таким образом, проблема соотношения здания и нежилого помещения на законодательном уровне осталась неразрешенной. Вполне естественно, что этому вопросу весьма серьезное внимание уделено в судебной практике.
Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа традиционно исходил из того, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание <5>.
--------------------------------
<5> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2003 N А21-71/03-С2.
Аналогичную позицию занял и ВАС РФ, указав, что если собственник здания в соответствии со ст. 24 Закона о кадастре принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись <6>.
--------------------------------
<6> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.
Вполне естественно, что если здание выступает объектом гражданских прав, то оно же является объектом кадастрового учета. Необходимость постановки на кадастровый учет помещений в этом здании возникает лишь в том случае, если его владелец пожелает зарегистрировать права на помещения как на самостоятельные объекты гражданских прав. До недавнего времени необходимость кадастрового учета одновременно здания и расположенных в нем помещений не возникала. Однако Закон N 250-ФЗ внес в Закон о кадастре изменения, повлиявшие на эту ситуацию.
В соответствии с новой редакцией ст. 7 Закона о кадастре в состав сведений ГКН в части дополнительных характеристик объекта недвижимости вошли новые показатели: кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. Таким образом, с 01.10.2013 при постановке на кадастровый учет здания или сооружения необходимо одновременно осуществить и кадастровый учет помещений, расположенных в нем, и регистрировать права на них. Аналогично следует поступить даже в том случае, если собственник здания не собирается переводить его во вторичные объекты недвижимости - помещения. При этом следует учитывать, что в настоящее время нормативное толкование помещения содержится лишь в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений": помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Такие объемы, ограниченные строительными конструкциями, могут быть практически в любом объекте недвижимости, даже в незначительном производственном объекте (например, в тепловой подстанции). Естественно, что подобные новации потребуют весьма серьезных расходов со стороны лиц, обратившихся за постановкой на кадастровый учет.
Помимо этого, Закон N 250-ФЗ изменил ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре, которая действует с 01.10.2013. Согласно новой редакции, если здание или сооружение не поставлено на кадастровый учет, постановка помещения, расположенного в нем, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. Но эти правила не применяются при кадастровом учете жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4.1 ст. 25 Закона о кадастре, также введенной Законом N 250-ФЗ, орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). В развитие этой нормы Закон N 250-ФЗ дополнил ст. 41 Закона о кадастре ч. 11, согласно которой технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество), расположенных в таком многоквартирном доме.
Таким образом, в настоящее время при постановке на кадастровый учет здания или сооружения, не относящегося к многоквартирным домам, кадастровый учет осуществляется в том числе и в отношении помещений, т.е. одновременно как объекты кадастрового учета могут существовать и здания, и расположенные в них помещения. Что же касается здания и расположенного в нем помещения как объектов недвижимости, объектов гражданских прав, то исходя из судебной практики, в том числе и ВАС РФ, одновременное их существование невозможно, хотя вполне вероятно, что суды могут пойти по другому пути.
В отношении же многоквартирного дома ситуация иная. В свете изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ, сам многоквартирный дом теперь нельзя поставить на кадастровый учет <7>. Объектами кадастрового учета являются только помещения, расположенные в многоквартирном доме, в том числе и относящиеся к общему имуществу. На практике это привело к тому, что стали встречаться случаи постановки на кадастровый учет не только помещений, относящихся к общему имуществу (т.е. объемов, ограниченных строительными конструкциями), но и коридоров, лестничных пролетов и т.п. А это не соответствует Закону о кадастре даже в новой редакции.
--------------------------------
<7> Хотя, как показывает практика, органы Росреестра толкуют эту норму иначе и кадастровый учет многоквартирных домов продолжается.
В вопросе кадастрового учета объектов недвижимости следует обратить внимание также на определенную несогласованность положений ГК РФ, касающихся объектов недвижимости, и Закона о кадастре. Дело в том, что регистрация прав на объект недвижимости возможна в настоящее время только в отношении тех объектов, которые прошли кадастровый учет, т.е. только в отношении объектов кадастрового учета. В соответствии с Законом о кадастре в их число входят здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и земельные участки. Перечень этот исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, действующим законодательством утверждены формы кадастровых паспортов только этих объектов.
В то же время в ст. 132 ГК РФ закреплен такой вид недвижимости, как предприятие. Возможность исключения предприятий из числа недвижимых вещей была одной из наиболее обсуждаемых проблем в связи с изменением ГК РФ. В Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации отмечалось: "...практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости". При этом следует отметить, что если ранее регистрация прав на предприятие в принципе была возможна, то в настоящее время ситуация изменилась. Такого объекта кадастрового учета, как предприятие, не существует, а следовательно, и зарегистрировать права на него невозможно. Это было учтено в Законе N 250-ФЗ, которым ст. 22 Закона о государственной регистрации была изложена в новой редакции. В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в ЕГРП записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
Как уже говорилось выше, большинство изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ в Закон о кадастре и Закон о государственной регистрации, вступили в силу с 01.10.2013. С этой же даты стали действовать и изменения, внесенные Законом N 142-ФЗ в подраздел 3 раздела I части первой ГК РФ "Объекты гражданских прав". Логично было бы предположить, что параллельная разработка изменений в такие взаимосвязанные законодательные акты, как Закон о кадастре, Закон о государственной регистрации и положения ГК РФ о недвижимых вещах, должны идти в одном направлении. Однако вместо того, чтобы исключить предприятие из недвижимых вещей, Закон N 142-ФЗ ввел новый объект недвижимости - единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). В соответствии с новеллой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Смысл этого нововведения не совсем ясен. В некоторых комментариях оно рассматривается как направленное прежде всего на решение проблем, связанных с отнесением к недвижимому имуществу линейных объектов <8>. Но несмотря на то, что с линейными объектами в силу определенного правового вакуума проблем действительно много (оформление прав на земельные участки, разработка документации по планировке территории и др.), вопросов об отнесении таких объектов к недвижимому имуществу не возникало. На самом деле, в ГК РФ и Законе о государственной регистрации линейные объекты в качестве объектов недвижимости прямо не названы. Тем не менее Федеральные законы от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо относят некоторые виды линейных объектов к недвижимому имуществу. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 были утверждены Методика и порядок проведения технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества. В своем письме Минэкономразвития России указало, что должна быть рассмотрена возможность технической инвентаризации линейного объекта для признания его объектом капитального строительства <9>. До введения кадастрового учета объектов недвижимости с регистрацией прав на линейные объекты сложностей с точки зрения их возможного учета также не было. Органы технической инвентаризации выдавали кадастровый паспорт на линейный объект как на сооружение, в него заносился инвентарный (учетный) номер. Государственная регистрация права на линейный объект осуществлялась на основании инвентарного номера, и в свидетельстве о государственной регистрации указывался условный номер. Проблема возникла с кадастровым учетом линейных объектов, но она была разрешена в письме Минэкономразвития России от 29.05.2013 N 10571-ПК/Д23и "О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)". Минэкономразвития указало, что положения Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, не применяются в отношении линейных объектов, занимающих территорию более чем одного кадастрового округа. Основная идея этого письма сводится к тому, что для подготовки технического плана линейного объекта такое сооружение необходимо разделить на условные части, каждая из которых расположена в пределах одного кадастрового округа.
--------------------------------
<8> См.: Хоменко Н.А. Что важного для бухгалтера в очередном блоке поправок, внесенных в Гражданский кодекс // Российский налоговый курьер. 2013. N 17.
<9> См.: письмо Минэкономразвития России от 06.11.2009 N Д23-3650.
Следовательно, введение такого нового вида объектов недвижимого имущества, как единый недвижимый комплекс, не может быть оправдано трудностями, связанными с отнесением линейных объектов к недвижимости. Наоборот, в свете действующего законодательства о государственной регистрации и кадастровом учете регистрация прав на такой объект, который включает в себя не только совокупность зданий, сооружений, но и иных вещей (которые, надо полагать, относятся к движимому имуществу), как на единый объект недвижимого имущества в принципе невозможна, поскольку невозможна его постановка на кадастровый учет.
Но, пожалуй, самая серьезная проблема, порожденная введением кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости.
Действительно, каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданских прав. По общему правилу предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый объект недвижимости, а не его часть. Однако действующие правила о регистрации (ст. 26 Закона о государственной регистрации) допускают государственную регистрацию договора аренды части земельного участка и объекта недвижимости, указывая на ее особенности.
До вступления в силу Закона о кадастре проблем с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости практически не возникало: участники оборота, как правило, графически отображали на поэтажном плане границы и размер арендуемой площади. В тех случаях, когда регистрирующие органы отказывали в регистрации таких договоров, мотивируя свой отказ невозможностью индивидуализации объекта аренды, суды поддерживали позицию сторон о возможности идентификации части объекта недвижимости (в основном предметом спорных договоров аренды выступала часть помещения) следующим образом. Они отмечали, что для регистрации таких договоров в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в регистрирующий орган следует представлять приложение к договору аренды с поэтажным планом БТИ и указанием размера арендуемой площади <10>.
--------------------------------
<10> См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40-9390/07.
Пока Закон о кадастре не вступил в силу, проблемы возникали в основном с регистрацией договора аренды части земельного участка. Большинство судов (кроме ФАС Северо-Западного округа) поддерживали позицию государственных органов, отказывающих в регистрации договоров аренды части земельных участков, если стороны в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прилагали для этого кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Однако с принятием Закона о кадастре ситуация изменилась. В развитие этого Закона Минэкономразвития России приняло Приказ от 04.02.2010 N 42, который содержит правила, позволяющие идентифицировать часть земельного участка. В соответствии с п. 65 Приказа в реестр вносятся сведения об учетном номере части земельного участка и дате его присвоения, о площади части земельного участка, описание местоположения границы части земельного участка. С возможностью заключения договора аренды части земельного участка согласился в итоге и ВАС РФ, указав, что такая аренда допустима, если часть земельного участка сформирована в установленном законом порядке и ее границы определены <11>. С окончанием переходного периода в отношении кадастрового учета объектов недвижимости ситуация изменилась.
--------------------------------
<11> См.: Определение ВАС РФ от 02.11.2010 N ВАС-14408/10.
В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды прилагались поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначались сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это позволяло регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы определенно установить имущество, передаваемое в аренду.
Согласно ныне действующей редакции п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений. При этом возник вопрос о способе индивидуализации сдаваемой в аренду части объекта недвижимости.
Один из возможных вариантов был предложен в письме Минэкономразвития России и Росреестра, где было указано, что в графе "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения может быть указана иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества <12>. Соответственно, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, то могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание арендуемой части объекта недвижимости с указанием в этой графе размера арендуемой площади и иных сведений (например, номера комнаты). Такая информация может быть внесена в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды.
--------------------------------
<12> См.: письмо Минэкономразвития России и Росреестра от 09.11.2012 N 14-5086/12.
Предложенный подход позволял идентифицировать объект договора аренды и, соответственно, регистрировать договоры аренды части объекта недвижимости. Однако позднее вышло письмо Федеральной кадастровой палаты (далее - ФКП), которое уже иначе представило данную ситуацию <13>. Сначала ее разъяснения идут по тому же пути, что и разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Кадастровая палата указывает, что части здания (помещения) не являются объектами недвижимости, подлежащими учету в ГКН. Сведения о части объекта недвижимости должны быть в ГКН только для определения пределов действия ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. Они вносятся в ГКН на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений и технического плана здания или помещения, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания или помещения.
--------------------------------
<13> См.: письмо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ "О направлении разъяснений".
Если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения можно идентифицировать в качестве объекта недвижимости как часть объема здания или сооружения, ограниченную строительными конструкциями, орган кадастрового учета принимает решение о ее постановке на государственный кадастровый учет. Если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. В этом случае в графе "Примечание" кадастрового паспорта объекта недвижимости указывается иная информация, необходимая для государственной регистрации прав на него. Эти данные не являются кадастровыми сведениями.
Мы видим, что точка зрения ФКП мало чем отличается от позиции Минэкономразвития России и Росреестра и не содержит препятствий для регистрации договора аренды части объекта недвижимости. Но в том же письме ФКП содержится еще одна вроде бы незначительная фраза, которая перечеркивает все вышесказанное: если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, регистрация права аренды на него не проводится (принимается решение об отказе в силу п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации). На основании этой позиции регистрирующие органы отказывают в регистрации договоров аренды части объекта недвижимости. Прежде всего это касается договоров аренды части помещения.
Выход из ситуации был предложен ВАС РФ <14>. В Постановлении Пленума N 13 ВАС РФ указал, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
--------------------------------
<14> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума N 13).
Следует иметь в виду, что позиция ВАС РФ, даже отраженная в Постановлении Пленума, не рассматривается регистрирующими органами как обязательная. Гораздо больше внимания они уделяют мнению Минэкономразвития России или Росреестра, высказанному в соответствующих письмах. Хотя ни разъяснения ВАС РФ, ни письма госорганов не относятся к источникам российской системы права. Таким образом, следуя позиции ВАС РФ, закрепленной в Постановлении Пленума N 13, сторонам договора аренды части объекта недвижимости нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением о его регистрации, приложив документ, содержащий графическое описание части объекта недвижимости, а при отказе по причине отсутствия кадастрового паспорта объекта аренды - обратиться в арбитражный суд и обжаловать отказ как незаконный. Получается, что заключение такого договора возможно только в судебном порядке.
Правда, в том же Постановлении Пленума N 13 предлагается еще более радикальный способ решения проблемы - вообще отказаться от государственной регистрации договора аренды. Как указывает ВАС РФ, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Арбитражные суды после 2006 г. исходили из следующего: если договор аренды, подлежащий регистрации (на определенный срок более одного года), не зарегистрирован, то в случае обращения арендодателя в суд по причине задержки внесения арендных платежей арендатором суд признавал такой договор незаключенным. Арендодатель в такой ситуации вместо взыскания задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа мог рассчитывать только на взыскание неосновательного обогащения. С учетом новой позиции ВАС РФ теперь арендодатель может обращаться в суд с иском о взыскании задолженности, не рискуя лишиться причитающейся ему по такому договору неустойки. Однако следует учитывать, что помимо ГК РФ существуют иные законы, содержащие положения о необходимости регистрации договора аренды, - Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Соответственно, если придерживаться позиции ВАС РФ и не регистрировать такой договор аренды, то впоследствии арендатор не сможет, например, заложить право аренды, что при аренде коммерческой недвижимости часто бывает необходимо.
Итак, практика показала, что уже за такой незначительный промежуток времени (с 01.01.2013) выявилось большое количество проблем, связанных с введением кадастрового учета объектов недвижимости, которые крайне негативно сказываются на коммерческой деятельности и требуют скорейшего разрешения.
