Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных в орган регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия в таких документах оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Если государственным регистратором в представленных межевых или технических планах, актах обследования будут выявлены ошибки, то осуществление учетно-регистрационных действий будет приостановлено, а при неустранении в дальнейшем таких ошибок – завершено без внесения в Единого государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующих записей.
Следует отметить, что деятельность Управления Росреестра по Республике Карелия (Управление) ориентирована на достижение показателей, установленных целевыми моделями упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества», «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества», утвержденными Распоряжением Правительства РФ от 31.01.2017 № 147-р. Для достижения показателей Управление на постоянной основе ведет работу с кадастровыми инженерами, выполняющими работы на территории Республики Карелия. Так, например, ежеквартально проводится анализ типичных ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых, технических планов и актов обследования.
Вопрос: Какие типичные ошибки допускают кадастровые инженеры при подготовке межевых планов?
Ответ: Распространенной ошибкой является тот случай, когда вид разрешенного использования образуемого земельного участка не соответствует сведениям ЕГРН о виде разрешенного использования исходного земельного участка, как это предусмотрено законодательством. Кроме того, в межевой план может быть не включен акт согласования границ либо количество актов согласования не соответствует количеству уточняемых земельных участков, при этом такой межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельного участка уточнено местоположение границ смежных земельных участков. Границы земельного участка, в отношении которого представлено заявление и межевой план, могут пересекать границы другого земельного участка, сведения о котором уже содержатся в ЕГРН.
Также типичной ошибкой инженеров является уточнение местоположения границ земельного участка без учета требований, установленных частью 10 статьи 22 Закона о регистрации и пунктом 70 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 921. Так при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок либо документе, определявшем местоположение границ земельного участка при его образовании. Зачастую кадастровые инженеры не используют упомянутые документы при уточнении границ.
Вопрос: А при рассмотрении технических планов какие ошибки встречаются?
Ответ: В техническом плане могут отсутствовать сведения о земельном участке либо указаны не все земельные участки, в пределах которых располагается объект капитального строительства в отношении которого подготовлен документ.
Вопрос: Какие наиболее типичные ошибки допускают кадастровые инженеры при формировании актов обследования, который необходим чтобы снять с кадастрового учета объект недвижимости?
Ответ: В состав акта обследования могут быть не включены документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости или являющиеся основанием для сноса такого объекта. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» акта обследования отсутствует причина, по которой такие документы кадастровым инженером не использовались.
Вопрос: А возможно ли выделить какие-то общие нарушения, которые могут допустить инженеры при подготовке названых документов?
Ответ: Межевые планы, технические планы и акты обследования должны быть представлены в орган регистрации прав в электронном виде. При этом кадастровому инженеру такие документы необходимо заверить усиленной квалифицированной электронной подписью. Вместе с тем в Управление поступают и незаверенные электронные документы, что также является нарушением.
Вопрос: С 01 января 2020 образование земельных участков на территории садоводства (огородничества) возможно только на основании проекта межевания территории. Вызвало ли это трудности у кадастровых инженеров?
Ответ: Да, действительно, по итогам анализа межевых планов, подготовленных кадастровыми инженерами с января 2020 года, нарушение указанной нормы также является одной из типичных ошибок. Следует учитывать, что работы по образованию земельных участков на основании проекта межевания должны выполняться в отношении всей территории садоводства, огородничества, а не в отношении одного или нескольких земельных участков либо в отношении части территории товарищества, что не допускается Градостроительным кодексом. Однако в орган регистрации прав продолжают поступать межевые планы, при подготовке которых не используется соответствующий требованиям законодательства проект межевания территории.
Управлением, в свою очередь, проводятся мероприятия, направленные на решение возникшей проблемы, в том числе организовано взаимодействие с кадастровыми инженерами и органами местного самоуправления Республики Карелия, в СМИ размещаются публикации на данную тему, на постоянной основе доводится информация до заинтересованных лиц: при осуществлении государственного земельного надзора, при рассмотрении обращений граждан, при консультировании посредством телефонной связи.
Материал подготовлен пресс-службой
Управления Росреестра по Республике Карелия
