О плюсах и проблемах упрощённой регистрации гаражей, садовых участков и частных домов рассуждает Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области.
– Что надо знать гражданам в связи с «гаражной амнистией»?
– Закон вступил в силу 1 сентября. Подготовлен по аналогии с «дачной амнистией», с упрощённым порядком регистрации прав на садовые участки. В советское время участки под садоводства предоставлялись не отдельным гражданам, а предприятиям. Потом уже профком делил по спискам. На руках у человека была садоводческая книжка. Позднее оформление шло через местную администрацию, и эта процедура была бесплатной.
То же самое – по «гаражной амнистии». Если есть любые документы о выделении участка под гаражный кооператив или даже просто решение предприятия о создании такого кооператива в данном месте плюс решение о том, что такому-то гражданину распределён бокс или участок... Даже акт подключения к электросетям – он ведь тоже свидетельствует об использовании участка или строения. Годятся любые документы, подтверждающие, что у человека есть гараж. С этими документами он идёт в местные органы власти (ОМСУ). В муниципалитете готовят свои документы – согласование ранее предоставленного участка. Получив согласование муниципалов, владелец гаража приглашает кадастрового инженера, заказывает техплан, работы по межеванию. На основании этих документов мы уже регистрируем право собственности. Одновременно и на участок, и на гараж.
– Капитальный гараж или нет – это важно?
– Мы регистрируем объекты недвижимости. «Ракушки» и сборные конструкции из металлических листов не являются капитальными строениями. Но главное – регистрация прав на участок. Потом уже можно что-то на нём построить.
– Есть примерное представление о предстоящем объёме работы?
– Мы направили запрос в КУГИ и муниципалитеты, данные пока не получили. Посмотрим, насколько востребована будет новая услуга. Проводим семинары с региональными и местными чиновниками.
Проблем много: в нашем законодательстве вообще нет такого понятия: «гараж». Есть только «нежилое строение». Раньше гаражные боксы зачастую инвентаризировали как нежилые помещения. Теперь, даже если у гаражей есть общие стены, они будут ставиться на учёт как отдельные строения, земля – по границам этих стен.
– У большинства гаражных кооперативов заключены договоры аренды с местной администрацией. Иногда такие договоры не продлевают. Как быть в таком случае?
– Договоры аренды с кооперативами под «гаражную амнистию» не подпадают, так как в этом случае земельный участок кооператива уже стоит на кадастровом учёте. Отношения по таким участкам надо урегулировать с местными властями: продлевать договор аренды, просить о передаче арендованного участка кооперативу в пользование и т. д. На практике, если соглашение о продлении договора аренды не было подписано сторонами, такие договоры автоматически продлеваются на неопределённый срок.
В принципе, гражданин как физическое лицо может сам подать заявление на приватизацию участка в рамках «гаражной амнистии». Росреестр в любом случае будет рассматривать документы от администрации: без согласия муниципальных властей оформить участок под гаражом в собственность невозможно. Последующие шаги – оформление построек – уже делает сам собственник участка. Всё так же, как с наделами под ИЖС или садовыми участками.
В законе о «гаражной амнистии» предусмотрено право субъектов РФ дополнять и уточнять требования к документам. Возможно, администрация Ленобласти воспользуется этим правом и уточнит ситуацию с арендованными участками, не будет гадать.
– С Росреестра снимают функции правовой экспертизы. К чему это приведёт?
– Точнее сказать – ограничивают пределы экспертизы, например, по многоквартирным домам. Мы не проверяем соответствие техплана проекту. Бывали случаи, когда с объектом что-то случается, потом всех начинали допрашивать. Это приводило к большому количеству приостановок. Теперь проверяем: соотношение этажности в проекте и по факту, количество квартир, количество машино-мест. Допускается расхождение по площади в 5%. Если кадастровый инженер каких-то грубых ошибок не допустил, кадастровый учёт проходит за день-два.
– Нам читатели пишут о ситуациях, когда регистрируются права по поддельным документам. Например, на основании древнего распоряжения администрации – а подлинника нет. Пропал или потерялся. Или никогда его и не было.
– В этой части мы документы проверяем... Бум таких регистраций по старым свидетельствам уже прошёл. Всё меньше документов проходит по «дачной амнистии». Наше внутреннее требование: уделять таким документам больше внимания. Делаем запросы в местные архивы. Если возникают сомнения – приостанавливаем сделку...
– Как идёт «дачная амнистия»? Её опять собираются продлевать...
– По «дачной амнистии» регистрируют не только новые, но и давно построенные дома. Были всплески активности – когда «амнистия» должна была завершаться, создавался ажиотаж. С каждым годом количество заявлений по участкам и старым объектам в рамках «дачной амнистии» уменьшается.
– Сейчас практически совпадают данные по новому строительству частных домов и по регистрации...
Информацию мы предоставляем в Росстат. Скорее всего, именно этими данными пользуются и в районах. Уведомительный порядок практически не применяется, документы о вводе частного дома в администрацию направлять не надо. Другой вопрос – в этом году ввод индивидуального жилья действительно превысил сдачу в многоквартирных домах. По данным на 1 августа в Ленобласти сдали почти 1,4 млн кв.м. Действительно, граждане много строят самостоятельно.
– Как идёт «лесная амнистия»? Ваши специалисты также принимают в этом участие.
Есть определённое количество обращений от тех, кто считает, что подпадает под эту «амнистию». У Рослесхоза может быть другое мнение. Чтобы избежать конфликтов, собственники обращаются в межведомственную комиссию по «лесной амнистии», которая рассматривает несоответствия сведений ЕГРН и лесного реестра. Процедуру рассмотрения заявлений автоматизировали, есть специальный ресурс, где надо заполнить определённую форму. На комиссию представители ведомств приходят с определённым мнением по конкретным ситуациям. Мы также выкладываем информацию, которой располагаем, Рослесхоз предоставляет свои сведения. Решаем, какие нормы можно применить.
Всего на рассмотрение комиссии поступило около 6000 таких случаев. Рассмотрели более половины, часть дел отложена. Некоторые материалы направлены в правоохранительные органы.
Кроме «лесной группы», есть и другие механизмы. В законе о госрегистрации есть статья 60.2, в соответствии с которой регистратор вправе сам принять решение, если права на дом и участок зарегистрированы до 1 января 2016 года и есть свидетельство о собственности. Мы сами «вырежем» участок из земель лесного фонда, без участия специалистов по лесному хозяйству. Обычно такие участки находятся где-то на окраине населённого пункта. Иногда спорные ситуации возникают из-за погрешности в лесных планах. Обвели фломастером границы...
– Но бывает, что участок оказывается в центре лесного массива?
– Органы государственного надзора вправе сами принимать меры по исключению таких данных из кадастра в судебном порядке.
«Лесная амнистия» для большинства – благо, она позволяет закреплять нечётко обозначенные (не по вине собственника) права. Но внимание СМИ чаще привлекают именно криминальные случаи. С «дачной амнистией» было примерно так же. Если есть претензии к тому, как возникло исходное право собственности на участок, надо его оспаривать в суде и через суд отменять...
– Какая часть земель лесного фонда включена в кадастр?
– Мы считаем, что всё включено в кадастр... Другое дело, что не всё с границами. Работа идёт, есть постановление правительства, в котором для Рослесхоза установлены сроки: до 2025 года внести границы лесничеств в кадастр. В некоторых районах ЛО это уже сделано: в Ломоносовском и Тосненском районах внесены лесные участки с установленными границами. Объём работ большой. Параллельно идёт работа с границами населённых пунктов.
– Какие успехи в сфере регистрации стоит отметить?
– Прежде всего – рост доли электронных услуг. Это снижает наши трудозатраты, упрощает хранение архивов. В апреле прошлого года из-за карантина на неделю закрылись офисы МФЦ, в электронном виде впервые было подано больше документов, чем в бумажном. Сейчас – около 40%. Упростился документооборот, обмен данными с ведомствами, муниципалитетами.
Основные потребители электронных услуг – нотариусы, застройщики, клиенты банков, муниципалитеты. Соответственно, и гражданам стало удобнее. На финише людям всё равно выдают документы с печатями. Мы уже несколько лет бумажные свидетельства не выдаём, только выписки. Всех это устраивает. И госпошлина меньше. Сроки: стараемся, чтобы регистрация проходила фактически за один день. На сайте «ДомКлик» наш регион в верхней части таблицы по срокам регистрации: 2 дня 7 часов. Из крупных регионов мы в числе лидеров.
– Есть ведь и нерешённые проблемы?
– После недавних событий в Иркутской области больше внимания стали уделять внесению в кадастр границ зон затопления и подтопления. Здесь тоже возникают сложности: формально на таких землях жильё строить нельзя, мы не вправе его регистрировать. А градации нет: заливает эту территорию каждый год или раз в сто лет, с реальной угрозой жизни или просто на уровне неприятностей. Допустим, половина населённого пункта попала в зону подтопления – и владельцы не могут зарегистрировать свои дома...
Если есть угроза жизни, сложно отменить устаревшие нормативные акты, они не попадают под регуляторную гильотину.
То же относится к зонам охраны газопроводов. Пока эта зона не была включена в кадастр, дома в ней регистрировались. Как внесли – регистрация остановилась. Есть ещё охранные зоны военных частей, аэропортов. Конечно, их устанавливали для благих целей, для безопасности граждан. Но жизнь-то на месте не стояла, и что делать с фактически построенными в таких зонах домами – не разъяснили. Эта ситуация требует системных решений на уровне федерального законодательства.
