В соответствии с положениями ч. 8, 11 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» п. 20, 27 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, сведения о здании, сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости. Представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения проектной документации не осуществляется. Сведения о такой документации включаются в раздел «исходные данные».
Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в ч. 8 — 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ) установлено, что для объектов вспомогательного назначения, а также в случаях, определенных постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816, разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
В то же время, в ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ содержится общее правило, предусматривающее, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией. Исключение из общего правила установлены только в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ, предусматривающей, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.
Судебная практика по указанному вопросу неоднозначна (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020 № 07АП-10914/2020 по делу № А03-21069/2019, Арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2019 № Ф09-8412/18 по делу № А07-23773/2017).
При этом, в письме Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» указано следующее: «вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией (к примеру, собственником комплекса зданий на единой территории в целях организации пропускного режима может быть принято решение о создании объекта вспомогательного использования - поста охраны или контрольно-пропускного пункта, строительство которого не потребует разрешения на строительство и подготовки отдельной проектной документации).
В п. 3 вышеуказанного письма также разъясняется, что при наличии проектной документации, содержащей сведения об объекте строительства, в отношении которого выполняются кадастровые работы, и отсутствии требования о получении разрешения на строительство такого объекта приоритетным является применение при кадастровых работах проектной документации на строительство (ч. 8 ст. 24 Закона № 218-ФЗ), а не декларации об объекте недвижимости.
На основании вышеизложенного, технический план на объект вспомогательного использования при наличии проектной документации должен быть составлен на основании указанной документации. В случае отсутствия проектной документации технический план может быть составлен на основании декларации. При этом в разделе «заключение кадастрового инженера» должно содержаться указание причин невозможности составления технического плана на основании проектной документации, а также сведения о мерах, принятых кадастровым инженером для ее получения.
