В целях снижения количества решений о приостановлении, повышения качества предоставления государственных услуг Управление Росреестра по Ленинградской области направляет позицию по вопросу подготовки технических планов и осуществления государственного кадастрового учета многоквартирных домов и помещений в них.
При подготовке технических планов в отношении многоквартирных домов Управление рекомендует обратить внимание на следующие пункты Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (далее – Приказ):
1. В соответствии с п. 19 Приказа - нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота. При внесении в технический план сведений о нежилых помещениях, в том числе относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в технический план не подлежат внесению в качестве сведений о помещениях сведения о частях и элементах здания, не отвечающих таким критериям (например, подъезд, лестничные клетки или площадки, лифтовые шахты, каналы для инженерных коммуникаций и иные подобные части и элементы здания), а также сведения об оборудовании (механическом, электрическом, санитарно-техническом и другом), расположенном в многоквартирном доме или ином здании.
2. Согласно пп. 7 п. 51 Требований Приказа в раздел "Характеристики объекта недвижимости" включаются следующие сведения о соответствующих объектах недвижимости: адрес здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства в графе 3 строки 8 "Адрес объекта недвижимости" в структурированном в соответствии с федеральной информационной адресной системой (далее - ФИАС) виде на основании выписки из государственного адресного реестра об адресе объекта адресации, предоставленной оператором федеральной информационной адресной системы, осуществляющим ведение государственного адресного реестра. Решение уполномоченного органа о присвоении адреса объекту адресации после вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" (далее - Постановление N 1221), в том числе при отсутствии адреса в государственном адресном реестре, не является основанием для указания в техническом плане адреса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машиноместа, копия такого решения в Приложение не включается.
Реквизиты документа (в том числе полученного в электронном виде), подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости, указываются в реквизите 1 раздела "Исходные данные", и копия такого документа, за исключением выписки из государственного адресного реестра об адресе объекта адресации, включаются в Приложение. Для корректного отображения сведений об объекте недвижимости в информационных ресурсах (например – ФНС России) в XML-схеме технического плана (версия 06) необходимо заполнять следующие элементы/атрибуты: - указание на присвоение адреса в установленном порядке (AddressOrLocation= "1") - уникальный номер адресообразующего элемента в государственном адресном реестра (FIAS) Кроме того, рекомендуем указывать адрес объекта (здания и всех помещений) в строке Note технического плана (Адрес по документу).
3. Согласно п. 37 Приказа границы помещения определяются границами геометрической фигуры, образованной внутренними поверхностями наружных стен такого помещения в соответствии с проектной документацией здания, сооружения (при ее наличии) или проектом перепланировки помещения в многоквартирном доме, графической части технического паспорта здания, сооружения, помещения, сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". С учетом положений части 6 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ, частей 2 и 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации примыкающие к жилому помещению (квартира, комната (в квартире) в многоквартирном доме балконы, лоджии, террасы, веранды и тому подобное в границы жилого помещения не включаются.
Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с приложением N 2 к настоящим требованиям. Для отражения в графической части технического плана необходимой информации допускается применение иных (не указанных в приложении N 2 к настоящим требованиям) условных знаков при условии отражения информации о них в условных обозначениях, примененных в соответствующем разделе графической части технического плана. С учетом изложенного в границы жилого помещения не могут быть включены балконы, лоджии, террасы, веранды и тому подобное.
4. В раздел "Характеристики объекта недвижимости" включаются следующие сведения о соответствующих объектах недвижимости: год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по окончании его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение. В случае подготовки технического плана с целью получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию допустимо (не является нарушением настоящих требований) указание года ввода объекта в эксплуатацию, не соответствующего году ввода в эксплуатацию, указанному в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, приложением к которому будет являться (является) технический план, если указанный в техническом плане год ввода объекта в эксплуатацию соответствует году подготовки окончательной редакции технического плана (пп. 13 п. 51 Приказа).
Таким образом, в техническом плане многоквартирного дома необходимо указывать год ввода объекта в эксплуатацию. Необходимо отметить также основные замечания, выявленные Управлением при подготовке кадастровыми инженерами технических планов многоквартирных домов и помещений в нем, а именно: В границы (контур) помещения включены не все части помещения (например не включена жилая комната в квартире); В отношений квартир(ы) в xml схеме технического плана прикреплен другой план этажа с отображением квартиры не соответствующей номеру согласно адресу квартиры; В границы (контур) квартиры включены балконы (лоджии); В разделе «Исходные данные» не указаны реквизиты выписки из государственного адресного реестра об адресе объекта адресации, предоставленной оператором федеральной информационной адресной системы; на ФИАС отсутствуют сведения о присвоенных адресах помещений (квартир и нежилых помещениях) Не указаны уникальные номера ФИАС (адрес указан не в структурированном виде в соответствии с ФИАС) В техническом плане для жилого помещений не указан вид жилого помещения – квартира для жилых помещений. В случае возникновения вопросов и для получения необходимых пояснений в отношении порядка осуществления кадастрового учета многоквартирных домов, просьба обращаться по телефону 499-00-06 или по адресу электронной почты ddu@r47.rosreestr.ru.
