Гладышева: строительство на участках в зонах санитарной охраны может нести риск.
Адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «РИ-консалтинг», член МРО «Деловая Россия», член фонда «Женщины России» Елена Гладышева 12 марта рассказала «Известиям» о рисках при покупке земельного участка для строительства жилых и нежилых объектов.
«В судебной практике довольно часто встречаются споры в отношении земельных участков, при отчуждении которых так или иначе были нарушены нормы действующего законодательства, о которых текущие собственники не знали, в связи с чем к собственникам этих участков предъявляются требования уполномоченных органов об оспаривании их права собственности», — сказала она.
По словам адвоката, к очевидным рискам можно отнести: 1) приобретение земельного участка с видом разрешенного использования, не позволяющим его использовать с предполагаемой целью; 2) приобретение земельного участка с проходящими через него коммуникациями или магистральным газопроводом (строительство в зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов возможно только по согласованию с собственником); 3) покупка земельного участка, обремененного правами третьих лиц (например, земельный участок может находиться в залоге, в пользовании по договору аренды), при этом смена собственника не отменяет зарегистрированные в ЕГРН ограничения; 4) строительство на земельном участке, находящемся в долевой собственности, которое возможно только с согласия всех собственников, в противном случае возведенный на таком участке объект без согласия иных собственников является самовольной постройкой.
Однако есть и неочевидные риски при покупке земельных участков, указала Гладышева. Например, это расположение участков в пределах зон санитарной охраны, которые в обязательном порядке должны отображаться в ЕГРН, генеральном плане.
«Пример: гражданином был приобретен земельный участок в населенном пункте на берегу крупного водохранилища. На территории населенного пункта, в том числе на соседних земельных участках, располагались жилые дома и иные строения, возведенные более 10 лет назад. До приобретения земельного участка гражданином была осуществлена проверка права собственности предыдущего владельца, вид разрешенного использования данного земельного участка позволял осуществлять на нем строительство жилого дома, сведения о наличии ограничений (зон с особыми условиями использования, охранных зон и прочее) в ЕГРН отсутствовали. Гражданином на данном земельном участке было осуществлено капитальное строительство жилого дома, бани и гаража», — сказала она.
По истечении нескольких лет гражданину от муниципальной администрации в судебном порядке было предъявлено требование о признании объектов недвижимости на его земельном участке самовольными постройками и об их сносе в связи с тем, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, в пределах которой любое строительство запрещено, сообщила эксперт.
Также к неочевидным рискам можно отнести расположение земельного участка на территории, в отношении которой разработан проект планировки территории (ППТ), не предусматривающий его передачу в частную собственность.
«Пример: гражданином был приобретен земельный участок на территории населенного пункта в пределах границ СНТ с видом разрешенного использования «для дачного строительства». При приобретении земельного участка гражданин руководствовался только сведениями из ЕГРН, в которых ограничения использования участка отсутствовали. Спустя несколько лет владения к гражданину от ДГИ города Москвы был предъявлен иск о признании отсутствующим у него права собственности на данный земельный участок, поскольку в разработанном до приобретения земельного участка ППТ территория земельного участка отнесена к землям общего пользования, что нарушает права города Москва», — сказала она.
Несмотря на неправомерность заявленных требований, в том числе процессуальных нарушений, исковые требования были удовлетворены судом первой инстанции, отметила собеседница издания.
«Вышеуказанные нарушения — это только малая часть, по которым судебных разбирательств можно было избежать при тщательной проверке приобретаемых участков с привлечением специализирующихся на этом юристов», — заключила адвокат.
Ранее в этот день в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» сообщили «Известиям», что на рынке загородной недвижимости отмечается повышенный интерес покупателей к домам с возможностью постоянного проживания, наметившийся в период пандемии в 2020 году. К лету 2024 года спрос на загородную недвижимость в Московской области может увеличиться на 15–20%.
