Таким образом, с учётом оценки консалтингового центра "
Петербургская недвижимость" (входит в
Setl Group) за 2024 год было проведено 53 сделки с земельными участками под застройку жильём и апартаментами на сумму 154 млрд рублей. Суммарная площадь участков составила 1020,5 га против 637 га в 2023 году.
2024 год был отмечен высокой активностью региональных девелоперов, которые пополняли свой земельный банк участками в Петербурге и области, в их числе "Брусника" (Екатеринбург), Dogma и "Капитал" (Краснодар), "АПРИ" (Челябинск).
"Региональная экспансия — тренд не первого года, застройщики стремятся диверсифицировать земельный портфель и ищут новые возможности, рассматривая Петербург и Ленобласть как перспективный регион за счёт достаточно высокой и стабильной ёмкости спроса, обеспеченной в том числе и интересом региональных покупателей. В зоне интереса участки в пригородных локациях, также отмечается востребованность территорий в Петербурге. Но выбор усложняется большей ограниченностью предложения и высокой конкуренцией", — сообщила директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
Большинство опрошенных "ДП" застройщиков спокойно относятся к появлению новых конкурентов. "Глобально появление региональных игроков не отражается на рынке. Мы не видим разницы между федеральными и петербургскими конкурентами. Более того, не видим и новаций, которые их сильно отличали бы на рынке", — прокомментировала генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Сколько стоит земля под застройку
По оценкам экспертов, цены на участки выросли за год на 15–35%. В спальных локациях диапазон цен на новые участки составил 20–60 тыс. за 1 м2 улучшений, в пригородах и за КАД — 8–30 тыс. рублей за "квадрат". Почти вдвое выросли цены на участки редевелопмента в центре. Сейчас землю здесь можно купить исходя из оценки 80–110 тыс. за 1 м2 улучшений.
Самые крупные сделки совершались в Ленинградской области — во Всеволожском и Ломоносовском районах, в Петербурге наибольший объём инвестиций пришёлся на Василеостровский, Московский и Фрунзенский районы.
Высокая конкуренция за качественные площадки под застройку сохраняется, поскольку в регионе по–прежнему дефицит подготовленных участков. "Поиск земли под старт проектов осложняет ситуация с утверждением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которое перенесли на март 2025 года, а также отсутствие доступного кредитования. Высокие ставки по бридж–кредиту увеличивают стоимость земли, застройщики ищут альтернативные схемы реализации и консолидируют усилия через партнёрские сделки", — говорит Ольга Трошева.
С разрешением на старт
Как отмечают эксперты, в этом году как никогда популярны сделки между застройщиками. Покупают в основном участки с уже готовой градостроительной документацией.
"Ранее сделки, когда один девелопер приобретал землю у другого, встречались очень нечасто. Сегодня этим уже никого не удивишь. Интересно, что иногда покупатели даже готовы делиться с контрагентом своими внутренними финансовыми моделями, чтобы наглядно обосновать предлагаемую цену", — рассказывает президент группы RBI Эдуард Тиктинский.
"Кто–то перераспределяет и оптимизирует свой портфель. Кто–то в сложившихся обстоятельствах хочет снизить долговую нагрузку, поэтому может предложить участок по более привлекательным, чем ранее, условиям. Рынок через какое–то время восстановится, и темп вывода будет нарастать, соответственно, выиграют те, у кого будет земельный банк", — уверен директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.
Вне конкуренции здесь остаётся "Группа ЛСР", которая в 2024 году продала два участка площадью 30 га на первой линии южной части намывных территорий Васильевского острова за 30 млрд рублей.
"На Васильевском острове у “Группы ЛСР”, пожалуй, до сих пор самое большое количество квадратных метров, планируемых к застройке на ближайшие несколько лет. Поэтому мы в данный момент концентрируемся на реализации своего наиболее масштабного проекта в северной части острова, где досрочно, с опережением на год, завершили намывные работы. Это позволит нам намного раньше планируемого начать строительство жилого комплекса более чем на 700 тыс. м2 жилья и сопутствующей инфраструктуры", — прокомментировали сделки в пресс–службе "Группы ЛСР".
Думать о будущем
Несмотря на высокие ставки по кредитам и общую экономическую ситуацию, застройщики, не собирающиеся уходить с рынка, продолжают активно искать новые проекты. Как говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко, в среднем на строительство жилого комплекса уходит 3 года. "В последнее время застройщики выводят мало новых проектов. Но чтобы сохранить позиции по строительству и вводу в эксплуатацию квадратных метров жилья на ближайшие годы, им необходимо продолжать запуск новых объектов", — объясняет она.
"С другой стороны, покупка участков не обязательно означает, что на них будут запущены проекты этим девелопером. Я прогнозирую, что в текущих условиях аномально высокой ключевой ставки и снижающегося из–за неё спроса некоторые девелоперы будут снижать предложение и откладывать старт новых проектов в ожидании более благоприятной рыночной конъюнктуры. Также нельзя исключать и консолидационные процессы, когда на рынок будут выставляться уже запущенные проекты", — считает Мария Орлова, коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге.
Строительство на новых участках начнётся тогда, когда сформируется хорошая рыночная конъюнктура и адекватная ключевая ставка. "В нынешних условиях строительство будет сдержанным. Возможны небольшие запуски в уникальных, интересных локациях, где есть отложенный спрос на жильё. Запуски же больших проектов будут напрямую зависеть от ситуации на рынке", — говорит Анжелика Альшаева.
По прогнозам Ольги Трошевой, активным земельный рынок останется и в 2025 году. "Мы ожидаем сохранения активности в поиске участков со стороны крупных девелоперов и региональных игроков. В условиях высоких ставок кредитования продолжат развиваться партнёрские схемы реализации. При этом переоценённость существенной части предложения и сложности с оценкой спроса будут ставить под вопрос финансовую модель проектов и сдерживать активность застройщиков", — подчеркнула она.
Влияние на отрасль в России продолжит оказывать развитие механизма КРТ. В Ленобласти подписано уже более 10 соответствующих договоров на 1,8 млн м2 жилья. В Петербурге же действие закона о КРТ, предполагающего реновацию хрущёвок, пока заморожено.
