В связи с участившимися публикациями в СМИ о случаях мошенничества с жильем Росреестр решил напомнить, как проводится правовая экспертиза документов, поступающих на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (Информация Росреестра от 12 декабря 2025 г.).
- Государственная регистрация прав осуществляется на основании Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и носит заявительный характер.
Заявитель, представляя документы на регистрацию – лично в МФЦ или в электронном виде, подтверждает в подаваемом заявлении, что:
- указанные в таком заявлении сведения достоверны;
- представленные с заявлением документы и сведения в них достоверны и соответствуют требованиям законодательства;
- ему известно о возможности привлечения к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов, в том числе содержащих недостоверные сведения. Далее ведомством проводится проверка факта издания (принятия) и достоверности поданных документов, в том числе наличия соответствующих полномочий у подготовившего документ лица или органа власти.
Росреестр подчеркивает: Закон № 218-ФЗ не предполагает личного общения государственного регистратора прав со сторонами сделки, поскольку документы на регистрацию поступают либо из МФЦ, либо в электронном виде.
- В рамках правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки, государственный регистратор выясняет, есть ли основания для ее приостановления. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, проверку законности которых осуществляет нотариус, а не государственный регистратор прав.
В частности, проверяются:
- право- и дееспособность сторон;
- наличие существенных условий сделки (к примеру, предмет договора купли-продажи, цена недвижимости и др.);
- имеются ли в ЕГРН ограничения права и обременения объекта недвижимости (например, ипотека, аренда, рента, арест по решению суда и т.д.);
- действительно ли продавцу принадлежит объект недвижимости, которым он хочет распорядиться, а также наличие полномочий у представителей, которые действуют от имени продавца, и др.
Росреестр подчеркивает: покупая недвижимость, нужно понимать, что государственный регистратор, который будет регистрировать право собственности покупателя и прекращение права собственности продавца, не присутствует ни при заключении договора купли-продажи, ни при подаче такого договора на регистрацию. Его задача – провести правовую экспертизу уже заключенного договора купли-продажи на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства.
- Росреестр не уполномочен совершать проверку психического здоровья сторон сделок. При этом в ходе регистрации прав государственный регистратор проверяет наличие в ЕГРН информации о признании судом гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным и на основе полученных данных принимает решение по каждой конкретной сделке.
Важно! Государственный регистратор не уполномочен проводить криминалистическую (например, почерковедческую) экспертизу, выяснять подлинность представленных на регистрацию документов и подписей сторон сделки. Также он не вправе оценивать их мотивы, степень доверчивости и подменять собою правоохранительные и судебные органы.
- Государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении регистрации прав, если представленные документы оказались подложными или указанные в них сведения – недостоверными. Этот факт в том числе может содержаться в решении суда или в документе, поступившем в Росреестр от правоохранительных органов, судебного пристава-исполнителя и др.
Для подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор запрашивает дополнительную информацию в иных органах власти и организациях, издавших соответствующий документ.
Если подтвердится, что представленный документ является поддельным, информация об этом направляется в правоохранительные органы.
Источник: https://www.garant.ru/news/1929466/
